Schlüsselfertige Sanierung
Die schlüsselfertige Sanierung im Hochbau besitzt viele Facetten. Daher kann eine Untergliederung dieses vielseitigen Arbeitsbereiches auch von unterschiedlichen Standpunkten aus erfolgen. Den wichtigsten Ansatzpunkt bietet zunächst einmal, vor allem im Hinblick auf die Akquisition, die Frage nach dem Eigentümer und der Nutzung: Öffentliche Eigentümer (Bund, Länder, Gemeinden), Verwaltungsgebäude, Schulen, Sportstätten, Kulturstätten, Wohnungsbau, Private Anleger (Investoren), Gewerbliche Nutzungen, Nutzung durch öffentliche Gebietskörperschaften, Wohnungsbau, Institutionelle Anleger (Banken, Fonds,Versicherungen) Weitere Unterscheidungsmerkmale ergeben sich dadurch, daß Sanierungen an Außen- und/oder Innengewerken von Immobilien/Gebäuden durchgeführt werden müssen: Sanierung unter Fortbestand der Nutzung, Sanierung mit Unterbrechung der Nutzung oder durch eine Sanierung einzelner oder mehrerer Innengewerke, Sanierung einzelner oder mehrerer Außengewerke sowie schließlich die Schlüsselfertige Komplettsanierung. Aus diesen verschiedenen Leistungsbereichen sollen vor allem wichtige Zielsetzungen abgeleitet werden, die eine entscheidende Verbesserung der Werthaltigkeit von Immobilien beinhalten. Natürlich stehen dabei der Erhalt der Funktionalität und Nutzung der Immobilie im Vordergrund aller Überlegungen, denn Nutzungsausfälle verursachen Kosten, die in einer Gesamtbetrachtung der Wirtschaftlichkeit den Sanierungskosten hinzu gerechnet werden müßten. So ergeben sich die bedeutendsten Zielsetzungen, die sich auch einer der großen Anbieter von schlüsselfertigen Komplettsanierungen, die Hetzel + Sponheuer GmbH & Co KG, Essen, auf die Fahnen geschrieben hat, aus den folgenden, jeweiligen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen: Nachhaltige Erhöhung der Gebäudewerte mit Langfristcharakter, Senkung der Betriebskosten und Minimierung der Beeinträchtigung von Nutzungsverhältnissen. Die größten Sanierungsbestände verzeichnet natürlich der Wohnungsbau. Immer wieder müssen ältere Bestandseinheiten auf den neuesten technischen Stand und in die Komfortverhältnisse gebracht werden, die sich der moderne Mensch unserer Zeit, auch verglichen und gemessen am Neubau, wünscht. Daher bilden auch die Wohnungsbaugesellschaften für die Anbieter schlüsselfertiger Sanierungen oder Teilsanierungen das umfangreichste Akquisitionspotential. Mit der schlüsselfertigen Komplettsanierung hat sich als Auftragnehmertyp der Generalunternehmer deutlich nach vorn geschoben. Die Vergabe in eine Hand und die Konzentrierung der Gewährleistungshaftung bringt für den Auftraggeber wesentliche Arbeitserleichterungen und weniger Kostenrisiko.
Eine schlüsselfertige Komplettsanierung im Wohnungsbau z.B. enthält im wesentlichen folgende Leistungen (innerhalb der Wohnungen): Erneuerung der haustechnischen Installationen (Sanitär, Elektro, Lüftung), Badmodernisierung ,Heizungserneuerung, Fenstererneuerung, Erneuerung der Wohnungsabschlußtüren sowie Austausch oder Neueinbau moderner Informationstechnik. Bei diesen Arbeiten können die Wohnungsmieter in ihren Wohnungen bleiben; bei den folgenden Arbeiten empfiehlt sich dieses nicht: Estricharbeiten, Bodenbeläge (Teppich, Fliesen, Parkett), Putz- und Steinmetzarbeiten oder Maler- und Tapezierarbeiten. Interessant ist auch, daß z.B. eine komplette Sanierung von Heizungsanlage und Bad innerhalb von maximal zwei Wochen fertiggestellt werdem kann. Da muß schon jeder Handgriff aufeinander abgestimmt sein! Parallel zu den Innensanierungen können meistens auch die Sanierungsarbeiten am äußeren Baukörper laufen. Hier sind am häufigsten die folgenden Arbeiten zu finden: Sanierung von Dach und/oder Dachabdichtung, Wärmedämmungsmaßnahmen, Sanierung der Gebäudesockel (auch Entfernung von Sprayfarbe), Balkon- und Brüstungssanierung und Neugestaltung sowie die Renovierung und Neugestaltung von Hauseingangsbereichen und Treppenhäusern. Für die Mehrzahl der genannten Sanierungsbereiche halten die Anbieter von Baustoffen eine breite Produktpalette bereit, sodaß die Baustoffproduzenten auch weltweit zu wichtigen Projektpartnern von Sanierungsprojekten gewachsen sind. Man sieht aus den vorangegangenen Aufzählungen, daß die Schlüsselfertige Sanierung ein umfangreiches und technisch hochwertiges know - how erfordert. Viele Großunternehmen, insbesondere im Montan- und Kohlebereich der Ballungszentren haben über vierzig oder fünfzig Nachkriegsjahre an kleineren Tochterunternehmen festgehalten, die eigene Wohnungs- und sonstige Gebäudebestände betreuen bzw. gegebenenfalls sanieren mußten. Inzwischen haben die meisten Großunternehmen diese Leistungen outgesourced und überlassen sie Fremdfirmen. Ein neuer Arbeitsbereich für die Zukunft könnte sich für Sanierungsunternehmen im Hochbau auch dadurch ergeben, daß die vielen Anbieter von schlüsselfertigen Bauleistungen mit dem "finish" und den daraus folgenden Gewährleistungen ihre enormen Schwierigkeiten haben. Vielleicht werden in Zukunft immer mehr GU's und/oder GÜ's überlegen und kalkulieren, ob es nicht "preiswerter" sein kann, dieses "finish" an ein fachlich versiertes, auf schlüsselfertige Leistungen geeichtes Sanierungsunternehmen zu vergeben und diese Leistungen den Nachunternehmern in Rechnung zu stellen (alles nur eine Sache der Vertragsgestaltung)!
Das, was voranstehend für den Wohnungsbau beschrieben wurde, gilt z.B. gleichermaßen für die Sanierung von Einkaufszentren und Hotels. Bei diesen Bauprojekten, die ebenfalls zu den Spezialitäten von Hetzel & Sponheuer gehören, finden sich im Wesentlichen die gleichen Problematiken der Bauabläufe wieder, wobei der Denkmalschutz seine speziellen Anforderungen mit sich bringt!