Generalunternehmer SF-Bau
Wie schon früher erwähnt, hat sich in den achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts die Organisationsform des Generalunternehmers aus dem im Ausland damals bereits praktizierten "Turn-Key-Geschäftes" entwickelt. Der Generalunternehmer stellt keine Rechtsform eines Unternehmens dar, sondern eine organisatorische, auftragsbezogene Zusammenfassung der Projektrealisierung. Eine Ausnahme bildet ein Generalunternehmer in Form einer Arbeitsgemeinschaft, die aus zwei oder mehr Unternehmen besteht und selbst die Rechtsform der BGB-Gesellschaft besitzt.
In unserer modernen Zeit des Bauens unterscheidet man zwischen dem Generalunternehmer im Hochbau/Schlüsselfertigbau und dem GU im Tiefbau/Verkehrswegebau. Im Schlüsselfertigbau koordiniert der GU etwa 25 - 30 Nachunternehmergewerke (z.B. Dachdecker, Schreiner- und Malerarbeiten, Fassade usw.) Zunächst wurden vielfach die Rohbauarbeiten noch vom GU selbst ausgeführt, doch schon bald führten die Lohnkostenunterschiede in den Ländern der EU dazu, dass der GU auf eigene Arbeitskräfte verzichtete und sich das Rohbaugewerk - wie die übrigen Gewerke - in Nachbarländern mit niedrigerem Lohniveau einkaufte.
Während der Bauleiter früher auf den Baustellen den Einsatz von "Menschen, Maschinen und Material" so zu koordinieren hatte, dass ein möglichst gutes Ergebnis erzielt wurde, gewinnt oder verliert heutzutage der GU das Geld in den Gewerken Technische Gebäudeausrüstung (TGA bzw. Heizung, Klima, Lüftung, Sanitär und Elektro), Fassade sowie insgesamt bei den Nachunternehmervergaben. Dabei stellt sich die TGA meistens als ein sehr schwer zu beurteilendes Gewerk dar, weil weniger bautechnische Gesichtspunkte ins Gewicht fallen, sondern fundierte Kenntnisse der genannten Spezialtechniken (Versorgungstechnik mit eigenem Studium) erforderlich sind. Daher gibt es auch immer eine gesonderte Planung für die Haustechnik, als Bestandteil innerhalb der Gesamtplanung.
Der GU erhält also den Auftrag eines Auftraggebers mit der Maßgabe, "eines oder mehrere Gebäude schlüsselfertig zu errichten", schließt selbst Unterverträge mit den Nachunternehmern ab, die er mit den Arbeiten in den einzelnen Gewerken beauftragt und haftet schließlich gegenüber dem Bauherrn für den Gesamtvertrag, also einschließlich der Nachunternehmer.
Unter diesen Gesichtspunkten unterscheidet sich zum Beispiel auch die Kalkulation des GU's von einer herkömmlichen Kalkulation, als hier nicht mit Löhnen, Material und Maschineneinsatz kalkuliert wird, sondern mit den Angeboten der Nachunternehmer, die zu einem Gesamt-GU-Angebot zusammengefasst werden, nachdem sie mit einem GU-Zuschlag (für die Steuerung und Organisation des Bauprojektes) bezuschlagt worden sind. Je nach Kompliziertheit und Größe des Bauobjektes betreuen einer oder mehrere (Abschnitts- oder Fach-) Bauleiter die Baustelle, die von einem Projektleiter geführt werden, der - wie ein eigener Unternehmer - die Gesamtverantwortung für das Projekt (nach Fertigstellung ist es ein Bauobjekt) trägt.
Der besondere Vorteil der GU-Vergabe liegt für die Auftraggeber darin, nur ein Unternehmen als Ansprechpartner zu haben, das in der Gesamtverantwortung steht und gleichzeitig allein haftet, auch für eventuelle Fehler der Nachunternehmer.
Heute ist die Generalunternehmerschaft weit verbreitet. Mit der Zeit kamen zu den großen Bau AGs viele mittelständische Bauunternehmen hinzu, die sich - vom Rohbau kommend - mehr und mehr zum GU entwickelt haben. Begrenzt wurde und wird diese Tendenz durch Gewährleistungs- und Vertragserfüllungsbürgschaften, die sich in der Unternehmensbilanz schnell zu beachtlichen Größenordnungen entwickeln können. Finanzierende Banken haben daher für ihre Firmenkunden auch bei den Bürgschaften (Avale) Limits gesetzt, welche von den back-offices dieser Kreditinstitute festgelegt werden und oft zu einer Begrenzung der Expansionsmöglichkeiten der Bauunternehmen führen.
Zu den bekannten, sehr erfahrenen Generalunternehmern gehört auch die Beispiel-Bau GmbH, die auf eine lange, erfolgreiche Bauhistorie verweisen kann und deutschlandweit flächendeckend mit Tochtergesellschaften (z.B. die Baresel GmbH, Stuttgart) und Niederlassungen des Hoch- und Tiefbaues im Baumarkt vertreten ist.